בנק ישראל נגד הקבלנים והיזמים: מלחמה שאין בה מנצחים

צוות המומחים הפיננסיים של קבוצת ברק רפאל בוחן את השינויים והמגבלות בענף המשכנתאות, ומציע אפיק השקעה מבטיח ועוקף סכסוך:

שוק הנדל"ן בישראל נמצא תחת זכוכית המגדלת של בנק ישראל, אשר מבקש להגן על הציבור מפני התחייבויות פיננסיות מסוכנות, אולם ללא הצגת חלופה ריאלית לבועת הנדל"ן שמוסיפה לגדול.

טיוטת הוראה חדשה שהוציא בנק ישראל לבנקים המעניקים הלוואות משכנתא, מטילה מגבלות משמעותיות על הלוואות הבלון ומבצעי המימון של קבלנים ויזמים, דוגמת מבצעי  20/80, כך מומחי קבוצת ברק רפאל בדקו, שבהם רוכשי דירות משלמים סכום ראשוני נמוך בסך 20% משווי הנכס ואת היתרה בסיום הבנייה. תוקף התקנות החדשות הוא 12/2026, ועיקרן הוא הטלת מגבלה על הלוואות הבלון ל-10% מסך המשכנתאות החודשיות, והקצאת הון גבוה יותר כנגד אשראי לפרויקטים עם דחיית תשלומים משמעותית.

הסיכונים שמאחורי מבצעי המימון

מבצעי המימון של הקבלנים הפכו לכלי שיווקי למשיכת רוכשים שאינם עומדים בדרישות ההון העצמי של הבנק, באמצעות הסכם לתשלום נמוך במיוחד במועד החתימה, ודחיית עיקר התשלום לשלב המסירה. נוסף לזאת, היזמים נוהגים להפנות את הרוכשים אל הבנק לגיוס ההון הראשוני באמצעות הלוואת בלון, ואף סופגים את הריבית בגינה. שיטה זו מאפשרת ליזמים גיוס הון בשלבי הבנייה המוקדמים, אולם מעמידים את הרוכשים בסיכון, שכן בסיום התקופה עליהם לקחת משכנתא גדולה במיוחד כדי לכסות את היתרה. הזוגות הצעירים מתפתים להאמין כי בתקופה האמורה הריבית תרד, המצב הכלכלי ישתפר מהותית או ששווי הנכס יעלה באופן מהותי, ובמקרה הצורך יוכלו למכור אותו.

הלכה למעשה, הם מצויים בסיכון למגוון תרחישים, ועשויים למצוא את עצמם ללא יכולת לעמוד בתבחיני הבנק לקבלת המשכנתא המלאה, או לחילופין אל מול משכנתא שניטלה תחת לחץ ו הון עצמי מוגבל, בריבית גבוהה ותחת נטל החזר כבד שיתקשו לעמוד בו.

בנק ישראל מזהיר כי מבצעים אלה מגבירים את הסיכון לרוכשים, לקבלנים ואף למערכת הבנקאית כולה. בדצמבר 2024 קרוב ל- 20% מכלל המשכנתאות החדשות בישראל היו במסגרת הלוואות בלון, לעומת 4.7% בלבד, בטרם העלאת הריבית במשק לפני כשנתיים.

מאחר ובנק ישראל מוסמך לפקח על הבנקים בלבד, ההגנה שהוא מבקש לספק לציבור קורסת תחת המעקפים והפתרונות היצירתיים של היזמים, שמיהרו להציע מבצעים חלופיים ואף דוחפים את הרוכשים לגיוס מימון חוץ-בנקאי יקר יותר ומפוקח פחות.

הציבור בישראל נמצא בין הפטיש לסדן

לדברי  סגנית הכלכלן הראשי באוצר:  "55% מרוכשי הדירות כיום הם רוכשי דירה ראשונה, לעיתים רווקים עם שכר לא גבוה, שקונים בפריפריה ומסתמכים על תשלום מינימלי עכשיו בתקווה ש'אלוהים גדול' בעוד שלוש שנים". תקווה זו עלולה להתנפץ אם התנאים הכלכליים לא יאפשרו גיוס משכנתא מספקת."

הנפגעים העיקריים הם הזוגות הצעירים והמשפחות שנאבקות להגיע לדירה משלהם, ונאלצים לבחור בין דחיית המבצעים והפיתויים כפי שמציע בנק ישראל, במחיר של וויתור על רכישת דירה, לבין רכישת נכס בתנאי מימון קשים, שבסבירות גבוהה יתקשו לעמוד בהם.

כיצד לתכנן בחוכמה את הדרך לדירה?

1. שימוש בהון עצמי מעשי של מעל 30% משווי הנכס, בכסף שנחסך בפועל, ולא באמצעות גיוס ההון העצמי בהלוואה נוספת.
2. הימנעות מהתחייבויות עתידיות ללא תכנית מעשית וצפי לגידול בהון ו/או לעלייה מהותית בהכנסות.
3. תכנון ארוך טווח המביא בחשבון מגוון תרחישים עתידיים ובוחן את היכולת לעמוד בהם. דוגמת: עליית ריבית, ירידה/עלייה במחירי הדירות, אובדן מקום עבודה, הרחבת המשפחה.
4. אפשרויות חלופיות- במידה וההון העצמי אינו מספק לרכישת הדירה, מומלץ לבחון אפשרויות השקעה להגדלת ההון, דוגמת: השקעה בקרקע חקלאית לפני הפשרה, שצפויה לעלות את ערכה. השקעה כזאת בתנאים מסוימים ובניהול חכם, עשויה לגייס את עיקר שווי הדירה ואף את כולה, בתוך שנים אחדות.
5. ליווי מקצועי- החלטות פיננסיות ארוכות טווח חשוב לקבל בליווי מקצועי חיצוני, של גורמים רלוונטיים, בהתאם לסוג ומאפייני העסקה (ייעוץ פיננסי, ייעוץ משכנתאות, ליווי עורך דין).

קרקעות חקלאיות: פתרון חכם למשקיעים ולצעירים

יועצי ההשקעות ומומחי הנדל"ן מקבוצת ברק רפאל נדלן מסבירים את הגידול בביקוש לקרקעות חקלאיות שטרם הופשרו לבנייה:

משקיעים וזוגות צעירים בוחרים להימנע מלהיכנס למעגל של הלוואות מנופחות ברמת סיכון גבוהה, ופונים לאפיק השקעה חלופי: רכישת קרקעות חקלאיות טרם הפשרה לבנייה.

קרקעות אלו מאפשרות כניסה לעולם הנדל"ן עם הון עצמי נמוך משמעותית בהשוואה לדירה, לצד פוטנציאל גבוה לעליית ערך משמעותית לאחר ההפשרה, כאשר הקרקע הופכת זמינה לבנייה. בניגוד למבצעי קבלנים, שדורשים התחייבויות פיננסיות כבדות, השקעה בקרקע חקלאית מאפשרת תכנון פיננסי זהיר יותר, תוך מתן כלים לניהול הסיכונים ולבחירה בקרקע בעלת פוטנציאל הפשרה גבוה.

היתרונות שבהשקעה בקרקע חקלאית לפני הפשרה ותחת הליכי תכנון

קרקע חקלאית פרטית בטאבו, המצויה בהליכי תכנון ומגובה בתקן 22 (תקן אובייקטיבי המעריך סיכויי הפשרה וטווח זמן צפוי), היא השקעה מבטיחה בעלת פוטנציאל תשואה גבוה במיוחד.

הטלטלות בשוק ההון, הריבית הגבוהה במשק והפערים העצומים בין ההיצע לביקוש בענף הנדל"ן, הופכים את הקרקעות למוצר המוביל, ולהשקעה היציבה ביותר של הכסף.

בין היתרונות להשקעה:

• סף כניסה נמוך- ניתן למצוא קרקעות באזורי ביקוש במחירים נמוכים לאין שיעור מעלות ההון העצמי הנדרשת לדירה באותו אזור.
• נזילות- השקעה בקרקע פרטית סחירה תאפשר את מכירת הקרקע בכל עת, תוך גריפת התשואה מעליית הערך בפועל, ועוד בטרם ההפשרה.
• השקעה יציבה שאינה תנודתית ושוק המציג צמיחה עקבית לאורך שנים.
• עוגני ביטחון וליווי מקצועי המאפשרים מיפוי ומזעור סיכונים ובניית אסטרטגיה להשקעה בטוחה.
• פוטנציאל צמיחה גבוה שלא מאפיין אפיקי השקעה אחרים.

קבוצת ברק רפאל משווקת כיום פרויקטים במיקומים אטרקטיביים ברחבי הארץ, המציגים תמהיל ייחודי של מיקום אסטרטגי ופוטנציאל השבחה: מתחם 9 בגדרה, רובע המגורים החדש בבנימינה, מתחם צמודי-הקרקע בבנימינה, פרויקט גן יבנה, המתוכנן לשמר צביון כפרי בלב אזור ביקוש ועוד.
כל אחת מהקרקעות מגובה בתקן 22, כך שהמשקיע נהנה ממסלול כניסה הוני נמוך, נזילות גבוהה ועוד. צרו קשר ישירות ונשמח להתאים עבורכם חבילת השקעה התואמת ליעדים האישיים והפיננסיים העתידיים שלכם.

** אין לראות באמור לעיל משום ייעוץ השקעות, המלצה או חוות דעת באשר לכדאיות ההשקעה ואין בו משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכיו האישיים של כל אדם.

לכתבה המלאה- לחצו>>>