ברק רפאל נדל״ן: כך השתנה השוק במהלך המלחמה. זה לא קרה בוואקום- המומחים בוחנים:
מה עבר על שוק הנדל"ן בישראל לאורך המלחמה ולאן הולכים מכאן
ענף הנדל"ן בישראל אמנם מציג חסינות יוצאת דופן למשברים ולהשפעות גאו-פוליטיות, אולם אינו פועל בוואקום ואינו מנותק מהאירועים שמשפיעים על הלך הרוח של הציבור הישראלי. לצד זאת, הירידה המינורית במחירי הדירות שנראתה בתחילת המלחמה ולאורכה וההתאוששות המהירה אחריה מוכיחות את חוסנו לטווח הארוך.
יועצי ההשקעות של קבוצת ברק רפאל נדל"ן מסבירים מה זה אומר עבור המשקיעים, למה מדובר בבשורה לא משמחת לזוגות הצעירים, ומה הם המעקפים האפשריים למי שרק רוצה להגיע לדירה משלו
המלחמה שהחלה באוקטובר 2023 פגשה את המשק הישראלי בתחילתו של מיתון, תחת יוקר מחייה שלא נראה שנים ארוכות, פיטורי ענק ומגמת צמצום בענף ההייטק, בריחת משקיעים זרים לאור חוסר היציבות הפוליטית המתמשך, וריבית גבוהה במיוחד שהקפיצה את מחיר המשכנתאות ויצרה האטה ראשונה בענף הנדל"ן מזה למעלה מעשור.
אירועי ה 7.10 הותירו את הציבור הישראלי מוכה הלם, חרד וכואב, עשרות אלפים גוייסו למילואים, רבים אחרים התגייסו והתנדבו לעשייה חברתית ולתמיכה אזרחית, והקיפאון שנותר בענף הנדל"ן לא היה בראש מענייניו. אלא שמההשפעות המתמשכות לא ניתן היה להתעלם, וצרכי הציבור בפתרונות דיור ובעתודות קרקע זמינות לבנייה לא רק שלא פחת, אלא אף גבר לאור פינוי היישובים הסמוכים לגבול והתקיפות שהובילו לפגיעה באלפי מבנים.
אנשי המקצוע מקבוצת ברק רפאל נדל"ן מצביעים על מספר מאפיינים ומדדים שבלטו לאורך המלחמה:
- ירידה בהיצע הדירות- פרויקטים רבים בתחום הבנייה הוקפאו או התעכבו בשל המחסור המיידי בעובדים זרים וחשש של היזמים מהשקעות בסביבת חוסר וודאות.
- ירידה בנפח העסקאות- חוסר הוודאות הביטחונית, המיתון וההשפעות הכלכליות השפיעו גם על הרוכשים שבחרו לשבת על הגדר ולהמתין, מה שהוביל לירידה חדה במכירות, שנמשכה לאורך כל תקופת המלחמה.
דוגמא: בחודש יוני 2025 נמכרו בישראל כ 5,844 דירות בלבד, מספר העסקאות הנמוך ביותר שנרשם משנת 2001
- עלייה במחירי השכירות- פינוי של למעלה מ- 150,000 ישראלים מבתיהם כמו גם בחירת רבים לשבת על הגדר ולהימנע מרכישת דירה הובילו לביקוש שיא לדירות להשכרה, וכתוצאה לעלייה בלתי סבירה בעלויות השכירות, בדגש על דירות עם ממ"ד בערים מרכזיות.
הפרדוקס: ירידה מינורית בלבד במחירי הדירות. מחירי הדירות ירדו בממוצע בפחות מ-2%!
בניגוד לכל הציפיות, ובאופן שאינו פרופורציונלי לטלטלה שחוותה הכלכלה הישראלית, חוסנו של ענף הנדל"ן נשמר, ובדומה להתנהגותו במשבר הקורונה, ניכר שההתאוששות צפויה להיות מהירה ומשמעותית הרבה מעבר לפגיעה.
היום שאחרי המלחמה
כחודשיים לתוך הפסקת האש, ואת הסנונית הראשונה המעידה על הצפוי לבוא משגר לא אחר מנגיד בנק ישראל. לאחר כמעט שנתיים בהן סירב בעקשנות להפחית את הריבית במשק, בנובמבר 2025 החליט הנגיד על הפחתת הריבית ב 0.25%, וקבע מגמה של הקלה על נוטלי המשכנתאות.
בנוסף, רשות האוכלוסין וההגירה מדווחת על גידול של 11,000 עובדים זרים בכמות העובדים שנכנסו לישראל עם סיום המלחמה, ו-47,000 עובדים זרים סך הכל מתחילת השנה. ההחלטה על הגדלת המכסות וקידום הקליטה של העובדים נועדה לסייע ליזמים ולקבלנים לשחרר לשוק במהירות עשרות אלפי דירות חדשות, מה שצפוי להביא באופן טבעי לעלייה בהיצע ובמחירים.
פרמטר נוסף שצפוי להשפיע על המחירים הוא עלות הקרקעות, המהוות את חומר הגלם להתחלות בנייה. ככל שמנהל מקרקעי ישראל פועל לשימור הקרקעות המצויות בבעלות המדינה, גורמים ממשלתיים וציבוריים בעלי אינטרס פועלים להפשרת הקרקעות המצויות בבעלות פרטית, במטרה לקדם בנייה של פרויקטים למגורים בשטחים הללו.
חשוב לדעת: רק כ-7% מהקרקעות בישראל בלבד מצויות בבעלות פרטית, ושווי הקרקעות הללו לפני הפשרתן נמוך במיוחד ביחס לשווי הריאלי של קרקע מופשרת ומותרת לבנייה באותו אזור.
ההמלצה של היועצים בברק רפאל נדל"ן:
המתמטיקה פשוטה: רכישת דירה בערים מבוקשות בישראל כיום כמעט ואינה ריאלית, וגם מי שיצליח להקדים עם עליית המחירים הצפויה יתקשה למצוא דירה במחיר שנמוך מ- 3,000,000 ₪, וייאלץ להתחייב למשכנתא בריבית גבוהה במיוחד, גם לאחר הירידה.
השקעה בקרקע חקלאית שטרם הופשרה לבנייה עשויה להוליד תשואה בת מאות אחוזים בתוך שנים ספורות בלבד, ולהפוך הון עצמי ששווה ל-25% ממחירה של דירה, להון עצמי שיאפשר רכישת דירה חדשה באזור מבוקש ללא צורך במימון.
איך זה עובד?
עקרונות מנחים להשקעה בקרקע שטרם הופשרה לבנייה:
- רכישת קרקע מבעלות פרטית בלבד והעברתה על שם הרוכשים בטאבו מיד עם השלמת העסקה.
- קרקע באזורי ביקוש, בסביבה מבוקשת, בקרבה לערים במרכז הארץ, בשרון ובשפלה, אזורים הסובלים מעתודת קרקע מוגבלת ומביקוש גבוה ויציב.
- רכישת קרקע המצויה בהליך הפשרה, בעלת אופק תכנוני, דוגמת: קרקע המופיעה בהסכמי גג המחייבים את הרשות המקומית להגדלת יחידות הדיור אשר בשטחה, ומעודכנת בתב"ע.
- קרקע שנבדקה באופן מקצועי ואובייקטיבי ופוטנציאל ההפשרה שלה מגובה בשומת מקרקעין עדכנית תחת תקן 22.
- ליווי משפטי, בחינת כל הפרטים על ידי גורמי מקצוע ומעטפת הגנה פיננסית ומשפטית על ההשקעה.
קבוצת ברק רפאל נדל"ן היא בין החברות המוכרות בישראל בתחום ההשקעות בנדל"ן בארץ ובחו"ל, ועוסקת באיתור קרקעות חקלאיות בעלות פוטנציאל הפשרה גבוה באזורי ביקוש, שיווק הקרקעות ומתן מעטפת משפטית, פיננסית ומקצועית לכל משקיע.
**אין לראות באמור לעיל משום ייעוץ השקעות, המלצה או חוות דעת באשר לכדאיות ההשקעה ואין בו משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכיו האישיים של כל אדם.
