שלושה אפיקי השקעה בנדל"ן עם הון עצמי של עד 250,000 שח
סקירת המומחים מקבוצת ברק רפאל:
3 אפיקי השקעה בנדל"ן עם הון עצמי של עד 250,000 שח
על פי נתוני אתר גלובס, נכון לחודש יוני 2025 מספר משקיעי הדירות בישראל עומד על 386,000, כ-18% מכלל בעלי הדירות. לצד זאת, רושם הענף גם ירידה משמעותית של 17% בהיקף הדירות שנמכרו לצרכי השקעה מתחילת השנה, והממוצע החודשי מצביע על שפל היסטורי ועומד על 875 דירות בלבד.
יחד עם זאת, בבחינת נתונים של המדדים המובילים בענף הנדל"ן, ניכרת דווקא צמיחה עקבית ומתונה העומדת על 6%-8%.
נתונים אלו מעידים כי ענף הנדל"ן אשר נתפס במשך שנים כאפיק השקעה בטוח ומועדף על הישראלים, משמר את כוחו. אולם, רבים מבעלי ההון כיום נמנעים מרכישת דירה להשקעה, ומחפשים אפיקי השקעה חלופיים- בענף הנדל"ן.
יועצי ההשקעות המובילים מקבוצת ברק רפאל מציגים את אפיקי ההשקעה האלטרנטיביים בענף הנדל"ן
כן נדל"ן- לא דירה
צמיחת ענף הנדל"ן כנגד כל הסיכויים, כמו גם החסינות שהוא מציג לאורך שנים מפני השפעות ואירועים בשוק, נובעים מפערים שרק הולכים וגדלים בין ביקוש גבוה לנכסי מקרקעין, לבין היצע מוגבל ועתודות קרקע שהולכות ואוזלות.
ההשקעה המסורתית בדירה לצרכי השכרה ו/או למכירה בפרק זמן של 3-5 שנים צפויה להניב תשואה שנתית מוגבלת של כ-3.5% בשנה, ודורשת הון עצמי גבוה שלרוב מגיע באמצעות מימון יקר. הריבית הגבוהה במשק לצד דרישת הבנקים להון עצמי מינימלי של מאות אלפי שקלים, הופכת את ההשקעה בדירה לפחות ופחות נגישה עבור המשקיעים.
עם זאת, השקעה בדירה היא אפשרות אחת מתוך מגוון אפשרויות ואפיקי השקעה, המשמרים את חוזקות הענף ויתרונותיו, ומחפים על חולשות ההשקעה המסורתית.
3 אפיקי השקעה בעלי פוטנציאל תשואה מבטיח לבעלי הון עצמי של עד 250,000 ₪, שסקרו עבורנו יועצי ההשקעות והנדל"ן של ברק רפאל:
השקעה בקרקע חקלאית שטרם הופשרה לבנייה
קרקע חקלאית לפני הפשרה נמכרת במחיר נמוך במיוחד ביחס לקרקע המאושרת לבנייה באותו האזור, ופוטנציאל התשואה מבוסס על פוטנציאל ההשבחה. בין יתרונות ההשקעה בקרקע:
תשואה גבוהה במיוחד- השקעה בקרקע חקלאית שטרם הופשרה לבנייה מציעה תשואה פוטנציאלית שעשויה להגיע למאות אחוזים. העלייה הצפויה במחיר הקרקע נובעת משינוי הייעוד שלה, וצפויה להתרחש בהדרגה בהתאם להתקדמות הליכי ההפשרה והתכנון.
טווח התשואה הצפוי עשוי לעמוד על עשרות אחוזים ואף להגיע למאות אחוזי תשואה בתוך מספר שנים.
סף כניסה- יתרון נוסף הוא סף הכניסה הנמוך יחסית, ועלויות הקרקעות הללו עשויות לעמוד על 200,000-400,000 ₪, בהתאם לאזור, מעמד הקרקע וגודלה. ההשקעה בקרקע חקלאית לפני הפשרה מתאימה לבעלי הון ומשקיעים מנוסים, כמו גם לצעירים בעלי הון עצמי המוגבל לעשרות אלפי שקלים, כאשר את היתרה ניתן לגייס באמצעות מימון משלים בתנאים מצוינים.
השקעה מוגנת- השקעה חכמה בקרקע המתבצעת בליווי אנשי מקצוע מנוסים תספק הגנות חוקיות ומשפטיות למשקיע, שקיפות בנוגע למעמד הקרקע, תכניות מתאר ואופק תכנוני ובנוגע לפוטנציאל ההפשרה וטווח הזמן המוערך להשלמת התהליך.
"חסרונות: לא כל קרקע חקלאית בישראל תופשר, ונדרש ידע מקצועי וניסיון באיתור ובחינה של קרקעות בעלות אופק תכנוני מתקדם ותהליך הפשרה המקודם על ידי גורמים ממשלתיים וציבוריים בעלי אינטרס בהפשרה. תהליך ההפשרה עשוי להימשך שנים ארוכות", מסבירים בקבוצת ברק רפאל.
בכדי לצמצם את הסיכון ולוודא השקעה בקרקע בעלת פוטנציאל הפשרה גבוה, חשוב להשקיע רק בקרקעות המצויות בבעלות פרטית וניתנות להעברה בטאבו, באזורי ביקוש ובסמיכות לערים מרכזיות, אשר עברו בדיקת שמאות ומגובות בתקן 22 (תקן שמאות שקבע איגוד שמאי המקרקעין בישראל ומבוסס על מדדים אובייקטיבים להערכת שווי הקרקע, מעמדה, האופק התכנוני, סיכויי ההפשרה והשווי הצפוי לאחר התרתה לבנייה).
השקעה בנכס נדל"ן בחו"ל
השקעה בנכס נדל"ן בחו"ל טומנות בחובן פוטנציאל תשואה גבוה ביחס להשקעה בשוק המקומי, לצד אפשרויות מגוונות ואפיקי השקעה שפחות נפוצים בישראל, דוגמת: השקעה ביזמות ובפרויקטים של השבחת מבנים ישנים לצרכי מגורים או מסחר, השקעות קבוצתיות, מולטי פמילי ואחרים.
מוקדי השקעות מובילים בארה"ב ובמערב אירופה מציעים מרחב עצום של הזדמנויות, השקעות קבוצתיות מוגנות המגדרות את הסיכון ומאפשרות כניסה גם לבעלי הון עצמי נמוך, השקעות לטווח קצר עד בינוני ותשואה יחסית לחלקו של כל משקיע עם סיום הפרויקט.
אזורים אלו מספקים ריבוי קרקעות אשר יוצר שווי קרקע נמוך, עלויות בניה נמוכות המפחיתות את מחיר הרכישה.
היתרון: תשואה ממוצעת על דירה עשויה לעמוד על 8%-12%, ותשואה ממוצעת להשקעה בפרויקט קבוצתי עשויה להגיע לכדי 22%-30%.
החיסרון: ההשקעה בנדל"ן בחו"ל אינה מתאימה לכל אחד, דורשת היכרות עם חוקי נדל"ן משתנים ומורכבים, תקנות מקומיות וחובות מיסוי בינלאומי.
השקעה בנכס מסחרי
השקעה בנכס מסחרי דוגמת חנות או משרד עשויה להיות משתלמת במיוחד, וניתן למצוא לא מעט הזדמנויות השקעה במחירים אטרקטיביים שאינם עולים על 250,000 ש"ח, באזורי מסחר, הייטק ובמתחמים עסקיים מבוקשים. בין היתרונות של השקעה בנכס מסחרי:
עלות נמוכה- עלות של משרד או חנות לרוב תהיה נמוכה יותר מעלותה של דירת מגורים, וסף הכניסה וההון העצמי הנדרש להשקעות אלה נחשב נמוך. ככלל, העלות למ"ר של משרד או חנות צפויה להיות גבוהה יותר, אולם לרוב השטח הכולל של הנכס קטן יותר. גורם נוסף המשפיע על העלות הנמוכה הוא היעדר הצורך בתשתיות המורכבות ובאלמנטים המשלימים בדירות מגורים (מטבח, חדרי רחצה, חלוקה פנימית).
תשואה- עלויות השכירות בסביבה מסחרית גבוהות ביחס לנכסי מגורים, והחוזים אל מול השוכרים ארוכי טווח. השקעה בנכס מסחרי לצרכי השכרה צפויה להוליד תשואה מניבה גבוהה ויציבה מהשכירות החודשית.
התשואה הממוצעת על השקעה במקרקעין מסחרי עומדת על 7%-10% בשנה.
החיסרון: מיסוי גבוה. עלויות הנכס המסחרי יכללו מע"מ, ובנוסף יחולו עליו מס רכישה, מס שבח (בעת מכירה) ומס הכנסה משכירות. גם עלות הארנונה על נכס בייעוד מסחרי גבוהה יותר, ובמידה והנכס לא יושכר בתקופות מסוימות החיוב יחול על בעל הנכס.
**אין לראות באמור לעיל משום ייעוץ השקעות, המלצה או חוות דעת באשר לכדאיות ההשקעה ואין בו משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכיו האישיים של כל אדם.
