פרדוקס הנדל"ן
צוות מומחי השקעות הנדל"ן של ברק רפאל מסביר למה זה קורה,
ואיפה תקבלו את התשואה הגבוהה ביותר?
שוק הנדל"ן בישראל, ובפרט בתל אביב, נמצא בנסיקה, חרף המלחמה המתמשכת, הריביות הגבוהות ורוחות מנשבות של מיתון. לצד זאת, בחינת מדד מחירי הנדל"ן על פי עיר ואזורי השקעה, מצביעה על פרדוקס מעניין. העיר תל אביב שמייצגת את המטרופולין המוביל בישראל, דורגה בראש מדד מחירי הנדל"ן בשנים האחרונות, ובעלי הנכסים בה נהנים מעלייה עקבית של מחירי הדירות, הן במכירה והן בעלויות השכירות והתשואה המניבה. לצד זאת, התשואה למשקיעים בתל אביב עומדת על 3%-4% בלבד, תשואה נמוכה אפילו ביחס לריבית הבנקאית שניתן היה לקבל על ההון המייצג את שווי הנכס. נתונים אלו מציבים את העיר במקום לא מאוד אטרקטיבי עבור משקיעים שמחפשים תשואה גבוהה, ובעיקר מעוררים שאלות רבות:
אז איך זה קורה? מדוע דירות בתל אביב, שנחשבות לנכס מוערך מאוד בשוק, לא מייצרות את התשואה הצפויה למשקיעים?
והיכן ניתן למצוא את התשואה הגבוהה ביותר להשקעה בנדל"ן?
לטענת יועצי ההשקעות בקבוצת ברק רפאל נדל"ן, אין מדובר בנתון מפתיע וההסבר למעשה פשוט:
תל אביב נחשבת למוקד משיכה עיקרי עבור משקיעים וכן עבור אלו שמעוניינים לגור בעיר המרכזית והתוססת ביותר בישראל. העיר מציעה איכות חיים גבוהה, תשתיות מעולות, גישה נוחה לשירותים ציבוריים, מוקד תעסוקה וחדשנות. יתרונות אלו מולידים ביקוש גבוה מן הממוצע, אל מול היצע דירות מוגבל שמוביל מטבע הדברים למחירים התחלתיים גבוהים במיוחד.
הסיבה המרכזית לכך היא שבאזורים מבוקשים כמו תל אביב, מחירי הדירות מלכתחילה גבוהים מאוד, וכבר היום מתקרבים לשיאם.
עליית המחירים הגבוהה משפיעה על פוטנציאל ההשקעה והתשואה במספר היבטים:
- צורך במימון יקר- מרבית המשקיעים לא מביאים את ההון המלא הנדרש לצורך השקעה בדירה בתל אביב, מה שמחייב אותם למימון בנקאי באמצעות נטילת משכנתא. סביבת הריבית בישראל שנחשבת גבוהה עומדת על ריבית של 5% וריבית הפריים על 6%, מה שמייקר מאוד את עלות המשכנתאות וההלוואות.
- מחירי הדירות הגבוהים מלכתחילה מותירים טווח צמיחה מוגבל ומביאים להפחתת פוטנציאל התשואה למשקיעים.
- תחלופה גבוהה- היקף הביקוש הגבוה לדירות בתל אביב יוצר אמנם עלייה במחירי השכירות, אולם אותה תחלופה יוצרת גם עלויות נלוות כתוצאה מתחלופה גבוהה של דיירים, עלויות בלאי ותחזוקה גבוהות של הנכס ועלויות שירותי תיווך, עורך דין ועוד.
- מיסוי שכירות- על פי תקנות רשות המיסים בגין הכנסה משכירות בישראל העולה על 5,654 ₪ קיימת חובת מס העומדת על 10% ועשויה אף להיחשב כהכנסה שאינה מיגיעה אישית המחייבת במס על פי מדרגות קבועות בחוק (31%-50%).
- חלופות מגורים- שיפור מהותי בתשתיות ובנגישות יוצרים חיבור בין הפריפריה למרכז, ומציעים מתחמי מגורים חדשים בסטנדרטים גבוהים, ובעלויות נמוכות יותר באופן ניכר.
כפי שניתן לראות, עליית שווי הנכס הצפויה אינה בהכרח מייצגת את אטרקטיביות השוק והביקוש, וגם השקעה לצרכי השכרה לא צפויה להוליד את התשואה המניבה המתבקשת, בשל העלויות הנלוות ושחיקת התשואה הכוללת.
בהשוואה לערים אחרות בישראל, הדירות בתל אביב מייצגות אמנם השקעה בטוחה הנשענת על ביקוש יציב, אך במקרים רבים אינן מספקות את התשואה המקסימלית שניתן להפיק מאותו הון עצמי.
אזורים אטרקטיביים להשקעה- תחזיות אורבניות וניתוח תוכניות מתאר
על מנת להבין היכן ניתן להשיג תשואות גבוהות יותר, חשוב לבחון את המאפיינים שמגדירים את עתידו של ענף הנדל"ן בישראל.
צוות יועצי ההשקעות של קבוצת ברק רפאל נדל"ן מציגים את אסטרטגיית ההשקעה שמובילה את ענף הנדל"ן בשנת 2025:
- בחינת הסיבות המובילות ליצירת אזורי ביקוש.
- זיהוי של הגידול בביקוש מבעוד מועד.
- איתור אפיקי השקעה בהתבסס על תוכניות מתאר ארציות.
על פי אסטרטגיה זו, ניתן לראות כבר עכשיו כי פרבריה של העיר תל אביב, בעיקרם באזור השרון, מישור החוף, השפלה והפריפריה הדרומית, מצויות במגמת צמיחה ומציגות תחזיות תשואה אטרקטיביות בהרבה מהשקעה בתל אביב עצמה, בזכות התשתיות המתפתחות היוצרות נגישות וחיבור עם מוקדי התעסוקה והמטרופולין.
דוגמא לכך בפרויקט גן יבנה ובפרויקט רובע המגורים החדש בבנימינה.
כבר היום רכישת דירה בהרצליה, בבנימינה, בגן יבנה, בגדרה ובערים מבטיחות נוספות דורשת סף כניסה גבוה של הון עצמי ועלויות הנכסים, גם אם לא הגיעו עדיין לשיאן, גבוהות במיוחד.
אחת האופציות המבטיחות להשגת תשואה גבוהה היא השקעה בקרקע חקלאית שטרם הופשרה לבנייה באזורים הללו, וצפויה לעבור שינויי ייעוד בשנים הקרובות.
ניתוח תוכניות מתאר ארציות: המפתח להשגת תשואה גבוהה
תוכניות מתאר ארציות, שמנוהלות על ידי רשויות המנהל וההועדות המחוזיות לתכנון ובנייה הן כלי משמעותי בתכנון של השקעה בקרקע חקלאית שטרם הופשרה לבנייה. בעוד שמעמד הקרקע הרשמי מייצג את השימושים המותרים בה בזמן אמת, וכתוצאה מכך את מחירה, תכניות המתאר מייצגות את התחזיות הנוגעות אליה, את השימוש העתידי הצפוי, ואת פוטנציאל ההשבחה ועליית הערך לאחר ההפשרה.
ובפשטות: קרקע חקלאית בסביבת פריפריה קרובה למרכז, שמצויה תחת תכנית מתאר בשלבי אישור שונים, מציעה הזדמנות השקעה טובה ופוטנציאל תשואה גבוה.
תוכניות המתאר האורבניות המתמקדות בערים ויישובים בפריפריה, דוגמת: אשדוד, גדרה, גן יבנה, ובנימינה, מצביעות על פוטנציאל התשואה הגבוה ביותר, שכן החיבור לתל אביב ולערי גוש דן צפוי להפוך את האזורים הללו לאטרקטיביים ומבוקשים, ולהביא לעלייה משמעותית במחירי הקרקע והנכסים.
צוות יועצי ההשקעות של ברק רפאל מזכיר כי בכל השקעה יש לקחת בחשבון את הנקודות הבאות:
- השקיעו בקרקעות במרכז הארץ, באזורי ביקוש ובאזורים הסמוכים להם.
- השקיעו בקרקע המצויה כבר בתהליך הפשרה, שמקודם על ידי גורמים ממשלתיים/ציבוריים, בעלי אינטרס.
- השקיעו בקרקע מבעלות פרטית בלבד וודאו שעם הרכישה ההעברה מתבצעת על שמכם בטאבו.
- וודאו שמדובר בקרקע סחירה וניתן למכור אותה בכל שלב בתהליך בהתאם לשווי המוערך שלה באותה עת.
- וודאו את מעמד הקרקע, מיקומה בתהליך ההפשרה וסיכויי הפשרה מוערכים באמצעות תקן שמאות אובייקטיבי (תקן 22).
במבחן התוצאה ניתן לראות כי לאורך השנים האחרונות, דירות בתל אביב דרשו מבעליהן השקעה גבוהה ומעורבות גבוהה, והובילו לכ-3% תשואה, לעומת השקעה בקרקעות באזור המרכז ובטבעת אשר מקיפה אותה – שהולידה אחוזי תשואה של עשרות ומאות אחוזים למשקיעים, ללא מעורבות וללא עלויות נלוות.
**אין לראות באמור לעיל משום ייעוץ השקעות, המלצה או חוות דעת באשר לכדאיות ההשקעה ואין בו משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכיו האישיים של כל אדם.
