צוות יועצי הנדל"ן מקבוצת ברק רפאל חושפים:
שוק המקרקעין בישראל שינה את פניו, וניתן לראות שיותר ויותר משקיעים מוותרים על רכישת דירה להשקעה, ומחפשים אפיק השקעה בעל פוטנציאל תשואה גבוה יותר, וקרקע פורייה שתצמיח את כספם מעבר לאחוזים בודדים.
אחד האפיקים הטומנים בחובם פוטנציאל צמיחה גבוה במיוחד, הוא אפיק ההשקעה בקרקעות חקלאיות שטרם הופשרו לבנייה.
מבנה ההשקעה הוא פשוט: רכישת קרקע המצויה בייעוד חקלאי במחיר נמוך- והמתנה להפשרת הקרקע ושינוי הייעוד שלה מייעוד חקלאי- לקרקע המותרת לבנייה ולמגורים, מה שצפוי להעלות באופן ניכר את שווי הקרקע. עם קבלת היתר ההפשרה ניתן יהיה לעשות שימוש אישי בקרקע ולבנות על גביה. מאחר ושווי הקרקע מהווה חלק מהותי מעלותם של נכסי נדל"ן, מדובר בהשקעה שתספק נכס אטרקטיבי למגורים במחיר נמוך לאין שיעור ממחיר השוק.
אפשרות נוספת היא מכירת הקרקע לאחר הפשרתה על פי שוויה הריאלי. הפער בין מחירי קרקע חקלאית לבין קרקע מותרת לבנייה הוא עצום, ועשוי להגיע לעשרות ואף מאות אחוזים, בהתאם למעמד הקרקע והתקדמות תהליך ההפשרה בעת הרכישה.
דוגמא: פרויקט ששווק על ידי ברק רפאל נדלן הציע קרקע חקלאית שטרם הותרה לבנייה בכ-300,000 ₪ לרבע דונם. עם קבלת אישור התכנית זינק מחיר הקרקע ל- 1,100,000 ₪, והמשקיעים רשמו למעלה מ-400% תשואה.
על פניו, מדובר בהשקעה מבטיחה בעלת פוטנציאל תשואה העשוי להגיע למאות אחוזים, הטומנת בחובה מגוון יתרונות נוספים: סף השקעה נמוך, תנאי מימון נוחים, השקעה שאינה דורשת מעורבות של המשקיעים, ותשואה העולה על התשואה הממוצעת בענף הנדל"ן או בשוק ההון התנודתי.
יחד עם זאת, השקעה בקרקע חקלאית לפני הפשרתה אינה חפה מסיכונים. יועצי הנדל"ן מברק רפאל נדלן מסבירים: כיצד לזהות את הסיכונים ולהימנע מהם, ומהן ההגנות שמעניק החוק למשקיעים:
לצד קרקעות חקלאיות המצויות תחת תכניות מתאר ובעלות אופק תכנוני, אשר סיכויי הפשרתן גבוהה במיוחד, ניתן למצוא לא מעט קרקעות חקלאיות המוצעות לציבור המשקיעים ומוצגות באמצעות סיסמאות כבעלות "פוטנציאל הפשרה" או "סיכוי גבוה לשינוי ייעוד".
מטבע הדברים, באחריות המדינה לאזן בין צרכי המגורים והיקף הקרקעות המיועדות לבנייה, אל מול הצורך בתשתיות, חקלאות ברת קיימא ושטחים פתוחים. במטרה לאזן ולשמר את האינטרס הציבורי בכללותו, מטבע הדברים לא כל קרקע חקלאית צפויה להיות מופשרת.
מאחר ואפיק ההשקעה בקרקעות חקלאיות מבוסס על עליית ערך הקרקע כתוצאה מהפשרה ושינוי ייעוד, בבחינת פוטנציאל ההשקעה אין להסתפק בהבטחות שיווקיות או בקטלוגים מעוצבים, ויש לבסס את ההשקעה על פוטנציאל המגובה בנתונים, ולהיעזר במעטפת ההגנות הקיימות בחוק.
כללי הזהב להשקעה מוגנת בקרקע לפני הפשרה
בדיקת הזכויות על הקרקע
אחוז הקרקעות הפרטיות בישראל עומד על כ-7% בלבד, כאשר כ-93% מן המקרקעין מצויים בבעלות המדינה ומנוהלים על ידי מנהל מקרקעי ישראל. קרקעות המנהל אינן מוצעות למכירה, כי אם לחכירה בלבד, לתקופות ממושכות העשויות לעמוד על 49 שנים.
על פי חוק, ועל פי הסכם החכירה הסטנדרטי הנהוג בישראל משנת 1965, שינוי הייעוד של קרקע חקלאית לכל ייעוד אחר- יוביל לסיום מוקדם של הסכם החכירה והקרקע תחזור לרשות מקרקעי ישראל. המשמעות: חכירת קרקע חקלאית לפני הפשרה או רכישת הזכויות מן החוכר הקיים לא תאפשר למשקיע להנות מפירות ההשקעה גם במידה והקרקע תופשר ושוויה יזנק כמתוכנן, ולכל היותר יהיה זכאי לפיצוי עבור השקעתו בקרקע ועבור הפקעת זכותו, בשיעור שייקבע על ידי רשות מקרקעי ישראל.
על מנת להימנע ממצב זה ולהבטיח את מיצוי ההשקעה חשוב להשקיע בקרקעות המצויות בבעלות פרטית בלבד- וניתנות להעברה ולרישום בטאבו.
שמאות מקרקעין- תקן 22
תקן 22 הוא תקן שמאות מקרקעין אובייקטיבי, המספק מידע, הערכת שווי ופוטנציאל הפשרה של הקרקע על פי מדדים אחידים וקבועים. התקן בוחן את מצבה התכנוני של הקרקע, את סיכויי ההפשרה ואת טווח הזמן הצפוי לשינוי ייעוד, ומציג את שווי הקרקע הנוכחי, הערכת סיכויי ההפשרה ולוחות זמנים צפויים, וכן את שווי הקרקע העתידי המוערך.
השקעה בקרקע חקלאית אשר פוטנציאל ההפשרה שלה אינו מגובה בתקן 22 עדכני היא בבחינת הימור מסוכן.
בדיקת תב"ע- קרקע צהובה
ייעודי הקרקע השונים נקבעים על ידי המדינה, ושינויים דוגמת הפשרת הקרקע מתאפשרים בכפוף לאישור מנהל המקרקעין תוך ראיה מרחבית וחשיבה ארוכת טווח. לצד זאת, גורם נוסף שאמון על ההחלטה הנוגעת לשימוש בקרקע הוא הרשות המקומית.
כל רשות מקומית בישראל קובעת את הייעוד והשימוש המותר בקרקעות המצויות בשטחה, באמצעות תכנית-בניין-עיר (תב"ע), המציגה את מתאר העיר, ההיבטים התכנוניים, חלוקה לרובעים ושימושים. על מנת להבטיח שניתן יהיה לבנות על הקרקע לאחר תהליך ההפשרה, יש לוודא שהקרקע מוגדרת כקרקע צהובה בתב"ע, שכן הפשרת הקרקע לבדה ללא התאמה לתכנון האורבני העתידי, לא תאפשר בנייה עתידית ומימוש של ההשקעה.
ליווי מקצועי- משפטי
על פי צוות יועצי ההשקעות בקבוצת ברק רפאל, השקעה בקרקעות חקלאיות לפני הפשרתן היא השקעה בעלת פוטנציאל תשואה גבוה. ההשקעה באפיק זה מאפשרת סף כניסה נמוך ומתאימה למשקיעים המעוניינים במינוף אופטימלי, כמו גם לצעירים ולבעלי הון עצמי מוגבל. יחד עם זאת מדובר בהשקעה מורכבת אשר מצריכה ידע נרחב וליווי מקצועי, פיננסי ומשפטי. חשוב לבחון כל השקעה בקפדנות ובליווי מקיף ומקצועי, בדגש על ייצוג משפטי של עורכי דין מנוסים, להגנה מוחלטת על האינטרס של המשקיעים.
**אין לראות באמור לעיל משום ייעוץ השקעות, המלצה או חוות דעת באשר לכדאיות ההשקעה ואין בו משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכיו האישיים של כל אדם.
