אלפי משפחות מהעוטף לא מוכנות לחזור הביתה: מחיר הטראומה והסיכון הביטחוני
לצד האובדן והכאב שהותירה מתקפת ה-7 באוקטובר, שינו האירועים הללו גם את מפת המגורים במדינת ישראל כולה. פינוי היישובים לאחר המתקפה, ההרס והטראומה, הובילו לפירוק של קהילות שבנו את חייהן עשרות שנים ביישובי העוטף.
התמונות הפסטורליות של ניר עוז, בארי, כיסופים, ויישובים רבים נוספים טרם המתקפה וההרס, מספרות על מרחבים פתוחים, בתים צמודי קרקע, גינות ירק ביתיות, אופניים של ילדים זרוקים על הדשא. האתגר שבשיקום המבנים והתשתיות הללו הוא כאין אפס לעומת האתגר שבשיקום הנפש של אלו שעזבו את הבתים הללו.
שנתיים לאחר המלחמה: לצד אלו שבחרו לשוב הביתה, אלפי משפחות מסרבות לשוב ולהתגורר במוקד הסיכון, עשרות מטרים בלבד מגבול עזה, לדבריהם לא עכשיו ולא בעתיד.
בין אם ההחלטה היא תוצאה של הטראומה והקושי הרגשי, ובין אם תחושת הביטחון שהתרסקה, משפחות אלו עודן מפוזרות ברחבי הארץ במגורים זמניים, ומחפשות את המקום בו יוכלו לנטוע שורשים, להקים קהילות ולחוש ביטחון שוב.
יועצי הנדל"ן של קבוצת ברק רפאל בחנו את אפשרויות המגורים והחלופות, ומצאו: הדרך להקמת
ישובים קהילתיים חדשים שיספקו איכות חיים לצד ביטחון,
מחייבת הפשרת קרקעות יחקלאיות והכשרתן לבנייה
בין אם מדובר במשפחות שעזבו את יישובי העוטף, בין אם בכאלה שפונו במהלך המלחמה בצפון ובין אם משפחות צעירות שפשוט מחפשות אחר יישוב קהילתי ואיכות חיים במיקום מרוחק מקווי הגבול, מומחי הנדל"ן מקבוצת ברק רפאל מצאו שההיצע הקיים מוגבל ביותר. לא רק שמדינת ישראל אינה ערוכה להקמת יישובים קהילתיים חדשים, בשנים האחרונות עתודות הקרקע המוגבלות וצרכי המגורים ההולכים וגדלים של הציבור הובילו לקידום של בנייה לגובה והיתרי הבנייה במרבית הערים בישראל הוגבלו לבניינים רבי קומות.
המחסור בקרקעות זמינות לבנייה הוא אובייקטיבי מחד גיסא, אך נתון לשינוי מאידך גיסא.
כמות הקרקעות בבסיסה היא מוגבלת, ומומחי נדל"ן נוהגים לומר שמדובר בחומר גלם שאלוהים הפסיק לייצר עם בריאת העולם.
יחד עם זאת, לדברי אנשי המקצוע של ברק רפאל, הייעוד של קרקעות בישראל נקבע על ידי המדינה, הנדרשת לאזן בין צרכי הבנייה והמגורים של הציבור, לצורך בשטחים פתוחים, מבני ציבור, חקלאות, תעשייה, תיירות ועוד.
המשמעות: שינוי הייעוד של קרקעות קיימות ופנויות והפשרתן לבנייה יאפשר גידול בהיצע של מבני מגורים בכלל, והקמת יישובים קהילתיים באזורי ביקוש בפרט.
השפעת המצב הביטחוני בדרום על שוק הנדל"ן הולידה פוטנציאל פיתוח עצום, המבוסס על הפשרה מאסיבית והשבחה של קרקעות חקלאיות. קרקעות חקלאיות שטרם הותרו לבנייה משווקות כבר היום למשקיעים ולמשפחות שמחפשות אלטרנטיבה. צוות מומחי הנדל"ן של קבוצת ברק רפאל מסבירים כיצד ניתן לזהות הזדמנות של ממש ולנצל את מגמות השוק
אילו קרקעות צפויות לקבל עדיפות בהפשרה?
לאור הנסיבות, הביקוש לנדל"ן ביישובי השפלה ובערים המצויות מדרום למרכז הולך וגדל, מה שצפוי להאיץ את קידום הפשרת הקרקעות באזורים הללו. כבר כיום ניתן למצוא בגן יבנה ובגדרה קרקעות חקלאיות לפני הפשרה, אשר מקודמות על ידי גורמים ציבוריים וממשלתיים בעלי כח ואינטרס.
השילוב בין אווירת מושבה, חיי קהילה, איכות חיים וקרבה לערי המטרופולין ולמוקדי התעסוקה במרכז, מושך זוגות צעירים, משפחות, ולא מעט משקיעים שמבקשים לנצל את ההזדמנות ולגרוף תשואות גבוהות הצפויות עם עליית שווי הקרקע.
גם אזור השרון צפוי לפריחה, וכבר כיום מציג ביקוש עצום ונתוני הגירה חיובית. ערי מישור החוף מציגות קרבה לים, תשתיות ציבורית המקצרות את המרחק לתל אביב ולגוש דן, איכות חיים ודירוג סוציואקונומי גבוה. לצד זאת, הצפיפות הקיימת בערים כמו נתניה או חדרה הולידה צורך בהרחבת היצע הקרקעות הקיים. קרקעות חקלאיות שטרם הופשרו לבנייה בסביבת בנימינה וגבעת עדה צפויות להשלמת הליך ההפשרה בתוך שנים בודדות, ולקפיצה עצומה בשווי הקרקע.
כיצד ניתן לדעת על אילו קרקעות יוקמו יישובים קהילתיים
ככלל, השקעה בקרקע שטרם הופשרה לבנייה, יש לבצע באמצעות ליווי מקצועי של חברה המספקת מעטפת שירותים משפטית, תוך בחינה של פוטנציאל הפשרה באמצעות מספר כלים, ויצירת בטחונות למשקיע.
הייעוד של הקרקע והתכניות הצפויות לאחר ההפשרה מפורטים בתכניות מתאר המאושרות על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, ובהמשך התהליך על ידי וועדה מחוזית/ארצית. קרקע שאינה מצויה בהליך תכנוני ואינה חלק מתכניות מתאר מקודמות- היא בבחינת השקעה מסוכנת והימור פרוע.
תכניות המתאר לא רק יעידו על אופי הבנייה העתידית הצפוי לקרקע, אלא גם על סיכויי ההפשרה שלה וטווח הזמן הצפוי להשלמת התהליך.
יש לוודא כי הקרקע מצויה בבעלות פרטית, ניתנת להעברה בטאבו על שם הרוכשים, והליך ההפשרה שלה מקודם על ידי גורמים בעלי עניין ואינטרס כמו גם יכולת השפעה של ממש.
האם השקעה בקרקע נועדה לבנייה עצמית או למכירה בעתיד?
מהות ההשקעה משתנה בין משקיעים, וניתן למצוא פרויקטים וקרקעות בהתאמה למגוון ייעודים.
באמצעות בניה עצמית על הקרקע לאחר ההפשרה ניתן להגיע לנכס נדל"ן באזור מבוקש במחיר נמוך לאין שיעור מקניית נכס בנוי, ואילו מכירה של הקרקע לאחר ההפשרה צפויה להניב עשרות ומאות אחוזי תשואה, שיסללו את הדרך לרכישת נכס מגורים בכל מקום אחר.
